최근 상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
 

약사 A는 상가 주인 B와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔습니다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억 2,500만원, 월 차임은 1,000만원이었습니다.
 
그런데 B가 임대차계약 종료를 앞두고 A에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3,000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았습니다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료되었습니다.
 
임대차계약 종류 후에도 A가 나가지 않자 B는 A를 상대로 건물 명도소송을 제기하였고, A는 B가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 반소를 제기하였습니다.
 
1심 법원은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2,214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단해, "B는 A에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억 4,682만원을 지급하라"고 판결했습니다.
 
서울고법 민사9부는 A가 B를 상대로 제기한 임대차보증금 반환소송에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결을 했습니다(2021나2026893).
 
재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"고 전제한 후,
 
"이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A가 B에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 판단하고,
 
"B가 A의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다. A 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했습니다.
 
위 판결의 핵심은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 점을 확인했다는 점입니다.
 
권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점, 나아가 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었다는 점을 토대로 위와 같은 결론에 이르렀다 할 것입니다.