생활법률지원센터 자문위원 박병규 변호사 <이음플러스뉴스 DB>

같은 특별시, 광역시, 시 또는 군에 거주하는 전용면적 85m2 이하 소형주택 소유자 및 무주택 서민의 주택 마련을 위해 마련된 것이 지역주택조합입니다.
 
지역주택조합은 추가 금융비용이 들지 않고 사업구역 규모가 작아 추진비용이 상대적으로 적다는 장점이 있는 반면 사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있다는 단점이 있습니다.
 
특히 토지매입 지연 등 사업 일정이 지연되었을 때, 지역주택조합가입계약을 맺은 개인은 어떠한 권리구제를 받을 수 있을까요?
 
최근 지역주택조합 가입 후 3년이 지나도록 조합 설립 인가를 받지 못하는 등 당초 예정된 사업 일정보다 지연되고 있다는 사정만으로는 지역주택조합가입계약을 해제를 할 수 없다는 대법원 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.
 
A는 2018년 7월 서울 동작구에 아파트를 건설해 조합원들에게 분양하는 사업을 위해 결성된 비법인사단인 B지역주택조합추진위와 지역주택조합가입계약을 맺고, 자금관리신탁사에 2018년 7월 말부터 2019년 1월말까지 계약금 및 1차 중도금 명목으로 총 1억 2,000여만원을 납입했습니다.
 
A는 "추진위가 계약 체결 때 사업이 장기간 지연될 가능성과 토지 확보율에 대해 제대로 고지하지 않는 방식으로 기망했고, 시공사 선정은 조합설립인가를 받은 후 조합총회를 거쳐 결정될 수 있는데 OO 시공사로 확정된 것처럼 속였다"는 취지로 계약 무효·취소 또는 계약의 해제를 주장하면서 지급한 1억 2,000여만원에 대한 부당이득금반환청구소송을 제기하였습니다.
 
A는 1심에서 패소했으나, 2심에서는 승소했습니다.
 
A는 "계약 후 3년이 지나도록 추진위는 조합설립인가를 받지 못했고, 사업부지 확보자금 대부분을 업무대행 수수료로 지급해 장차 부지 확보 자금이 부족해 더 이상 지역주택조합 사업을 진행할 수 없게 됐다"며 추가로 사정변경에 의한 계약해제를 주장했는데, 재판부가 이를 받아들여 2심에서는 승소하였습니다.
 
대법원 민사1부는 A가 B지역주택조합추진위원회를 상대로 제기한 부당이득금반환소송에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 원심인 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다(2021다305208).
 
재판부는 "지역주택조합 사업은 진행과정에서 조합원의 모집, 재정 확보, 토지매입 작업 등 사업 성패를 좌우하는 변수가 많고 그에 따라 당초 사업계획이 변경되거나 예정했던 사업 진행이 지연되는 사정이 발생할 수 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있다"고 전제한 후,
 
"추진위는 2021년 3월 새로운 대표자를 선임하고 사업성 검토 업무 용역계약을 맺는 등 사업진행 노력을 기울이고 있는 것으로 보여 사업진행이 불가능해졌다고 단정할 수 없다"고 판단하였습니다.
 
나아가 "A가 계약 당시 현재와 같은 상황을 예측할 수 없었다거나 사업계획의 변경 정도가 예측의 범위를 초과한다고 볼 수 없다. 사업계획의 변경이 조합원인 A에게 책임 없는 사유로 발생해 계약내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생긴다고 보기 어렵다"고 판결했습니다.
 
위 판결의 핵심은,
 
첫째, 지역주택조합 사업 자체가 변수가 많은 사업이기에 일정부분 사업지연은 불가피한 것이라고 판단한 점,
 
둘째, 사정변경을 이유로 계약해제를 하려면 계약 성립 당시 예측할 수 없을 정도의 현저한 사정변경이 있다는 점을 입증해야 한다고 판단한 점입니다.