"계약은 지켜져야한다"는 법언이 있습니다. 즉, 계약을 하면 이를 지켜야 하고, 특단의 사정이 없는 한 계약은 유효한 것입니다.

계약의 효력을 없게하는 수단으로 계약의 해제가 있는데, 해제는 쉽게 인정되지 않고, 약정이나 법정 해제 사유가 있어야만 계약을 해제할 수 있습니다.
 

임대차계약의 해제와 관련하여, 최근 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면, 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나와, 이를 소개하고자 합니다.

A와 B는 2021년 4월경 C가 소유한 아파트를 보증금 8억 1,000만 원에 임차하기로 하고 C에게 계약금 8,000만 원을 지급했습니다. 위 임대차 계약에는 ‘제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다’는 내용이 있었습니다. 그런데 C는 잔금 지급일 전 위 아파트에 채권최고액을 10억 8,000만 원으로 하는 근저당권을 설정했습니다. 

A와 B는 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 하며 말을 듣지 않았습니다. 이에 A와 B는 위 임대차계약을 해제한 후 C를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다.

서울중앙지법 민사97단독은 A와 B가 C를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 "C는 A와 B에게 1억 1,200만 원을 지급하라"는 취지로 원고 일부승소 판결을 했습니다(2021가단5127760).

재판부는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"고 판단한 후, 

"C가 임대차 계약 당시 A 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C가 A 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C가 A 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다

C는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다. C는 A 등에게 계약금 8,000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8,000만 원을 지급할 의무가 있다"

다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다.

위약금 약정에 이르게 된 경위, A 등이 지급한 계약금의 액수, C의 의무 위반 내용 및 시기, A 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8,000만 원 중 40% 상당인 3,200만 원으로 감액한다.

C는 A 등에게 계약금 8,000만 원에 위약금 3,200만 원을 합한 총 1억 1,200만 원을 지급하라"고 판결했습니다.

재판부는 첫째, 임대차계약서에 ‘제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다’는 내용이 기재되어 있는 점, 

둘째, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다는 점을 논거로,

적어도 C가 A 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 보아,

C는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제되었기에, C는 A 등에게 계약금 반환 및 위약금 지급의무가 있다고 판단하였습니다.