이음플러스뉴스

전체메뉴

이음플러스: 교육사업본부 출판사업본부 유통사업본부 심리상담센터 생활법률지원센터 시루작은도서관 부천향토연구회

종합뉴스: 정치·행정 노동·경제 생활·사회 교육·청소년 문화·예술 건강·스포츠 환경·복지

기획·연재: 사람들 맛집·멋집 한도훈의 지평서신 보이차에 꼴리다 오늘의 역사 사진 이야기

칼럼·기고: 칼럼·기고 독자투고 동정·인사 알림·소식 궂긴소식

사진·영상: 사진뉴스 영상뉴스

공동체: 단체/기관 협동조합 마을공동체

다조아TV

HOME칼럼·기고칼럼·기고

[박병규칼럼] 부동산 경매의 숨겨진 기회와 위험

입력 : 24.10.10 13:59|수정 : 24.10.10 13:59|이음플러스뉴스|댓글 0

변호사가 전하는 투자자를 위한 총체적 가이드

오늘은 제가 경매 사건을 다루며 깨달은 부동산 경매의 장점과 주의해야 할 점들에 대해, 투자자의 관점에서 심도 있게 이야기하고자 합니다.

1. 부동산 경매 시장의 현재와 전망

전국의 아파트 경매물건은 2024년 4월 3,144건으로 2020년 11월(3,593건) 이후 3년 5개월 만에 처음으로 월 3,000건을 돌파했고, 7월과 8월에 2개월 연속 3,000건을 넘어섰다고 합니다.

박병규칼럼

그런데 특이한 점은, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 80%가 넘는 높은 수준을 유지하고 있고, 특히 서울 아파트 낙찰가율은 95.5%로 지난 5월(89.1%)이후 3개월 연속 상승해 2022년 7월(96.6%) 이후 2년 1개월 만에 최고치라고 합니다. 그러나 경매 물건이 계속 늘어날 것이라고 전문가들은 조심스럽게 예측하고 있습니다.
이러한 상황은 투자자들에게 매우 혼란스러운 상황으로, 투자자들에게 위기이자 기회가 될 수
있습니다. 그렇다면 어떻게 이 기회를 활용하고 위험을 피할 수 있을까요?

2. 부동산 경매의 핵심 장점

2.1 가격 경쟁력

시세 대비 저렴한 가격: 첫 경매에서 유찰될 경우 20~30% 가격 인하가 이루어집니다. 이는 큰 폭의 할인 기회를 의미합니다.

실제 사례: 제가 담당했던 강남 소재 아파트 경매 건에서, 시세 15억 원의 물건을 9억 원에 낙찰받은 투자자가 있었습니다. 이는 40% 이상의 할인율이었죠.

2.2 경쟁 우위 확보

권리분석의 장벽: 복잡한 권리관계 때문에 많은 사람들이 경매 참여를 꺼립니다. 이는 곧 경쟁이 적다는 의미입니다.

전문가의 팁: 권리분석은 어렵지만, 체계적으로 접근하면 충분히 극복할 수 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등을 꼼꼼히 살펴보는 습관을 들이세요.

2.3 토지거래허가구역에서의 이점

규제 회피: 강남권, 목동, 여의도, 용산 등 토지거래허가구역에서도 경매를 통해 구입하면 실거주 의무 등의 제한을 받지 않습니다.

실제 활용 사례: 한 투자자 고객은 이 점을 활용해 강남 소재 오피스텔을 경매로 낙찰받아 즉시 임대 수익을 올리기 시작했습니다.

2.4 세금 절감 효과

취득세 절감: 낙찰가 기준으로 취득세가 산정되어, 시세 대비 큰 폭의 세금 절감이 가능합니다.

주의점: 단, 향후 양도 시 양도소득세는 실제 시세 기준으로 계산될 수 있으므로 장기적인 세금 계획이 필요합니다.

3. 경매시 반드시 주의해야 할 위험 요소

3.1 숨겨진 권리 관계

유치권 문제: 등기부에 나타나지 않는 유치권은 큰 위험이 될 수 있습니다.

대처 방법: 현장 방문과 주변 탐문을 통해 유치권 가능성을 사전에 체크하세요. 의심되는 경우, 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.

3.2 명도의 어려움

현실적 문제: 명도는 법적으로는 간단해 보이지만, 실제로는 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

전략적 접근: 인도명령을 활용하되, 점유자와의 원만한 협의를 병행하세요. 때로는 적절한 이사비 지원이 더 경제적일 수 있습니다.

3.3 예상치 못한 비용 발생

숨겨진 비용: 명도비용, 체납관리비, 수리비 등 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

대비책: 입찰 전 철저한 실사와 비용 추정이 필요합니다. 낙찰가의 10-15% 정도를 추가 비용으로 예상하고 계획을 세우세요.

3.4 시장 변동 리스크

장기 소요 가능성: 경매 절차가 길어질 경우, 그 사이 시장 상황이 변할 수 있습니다.

대응 전략: 장기적 관점에서 투자하되, 시장 동향을 지속적으로 모니터링하세요. 필요시 빠른 매각도 고려해야 합니다.

4. 성공적인 경매 투자를 위한 핵심 전략

4.1 철저한 사전 조사

권리 분석: 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인서 등을 꼼꼼히 검토하세요.

현장 실사: 가능한 한 직접 현장을 방문하고, 주변 시세와 개발 계획 등을 확인하세요.

4.2 자금 계획 수립

여유 자금 확보: 낙찰가 외에도 추가 비용이 발생할 수 있음을 항상 염두에 두세요.

대출 계획: 필요시 사전에 대출 가능 여부와 한도를 확인해두세요.

4.3 전문가 조언 활용

법률 자문: 복잡한 권리관계나 명도 문제에 대비해 전문가의 조언을 구하세요.

세무 상담: 취득 및 향후 양도에 대한 세금 계획을 세우는 것이 중요합니다.

4.4 장기적 관점 유지

가치 상승 가능성: 단기적인 이익보다는 장기적인 가치 상승 가능성을 고려하세요.

개발 계획 확인: 해당 지역의 개발 계획이나 정책 변화를 주시하세요.

5. 결론: 위험과 기회의 균형

부동산 경매는 큰 기회와 동시에 상당한 위험을 내포하고 있습니다. 그러나 철저한 준비와 전략적 접근을 통해 이러한 위험을 최소화하고 기회를 극대화할 수 있습니다.

제 경험상, 가장 성공적인 경매 투자자들은 항상 학습하고, 시장을 연구하며, 신중하게 접근하는 이들이었습니다. 경매는 단순한 투기가 아닌, 전문성과 인내가 요구되는 투자 방식임을 명심하세요.

부동산 경매의 세계는 도전적이지만, 그만큼 큰 보상도 있습니다. 이 글에서 제시한 전략과 주의점들을 참고하여, 여러분만의 성공적인 경매 투자 여정을 시작하시기 바랍니다.

전체메뉴

[박병규칼럼] 부동산 경매의 숨겨진 기회와 위험

댓글 0

인기기사

최신기사