[박병규칼럼] ‘0’ 하나 잘못 써서 30억 낙찰, 매각불허신청(매각불허가신청)으로 구제될까?
의도하지 않은 고가 낙찰이기에, 매각불허결정만이 현실적인 구제책 문제는 ‘착오’는 원칙적으로 입찰자 본인의 책임이라는 점경매절차의 중대한 잘못'으로 볼 여지최근 경매사건을 들여다보다, 아래와 같은 사진을 보게 되었습니다.
경기도 수원시 영통구 소재 아파트 경매에 참여한 경락인이 큰 위기에 처했습니다. 당초 3억 3천만 원대(338,459,000원)에 입찰할 생각이었으나, 입찰표 작성 중 ‘0’을 하나 더 기재해 33억 8천만 원(3,384,590,000원)으로 잘못 작성해버린 것입니다.
본인이 의도한 금액의 10배, 말 그대로 단 한 글자의 실수가 부른 참사입니다. 이로 인해 그는 최고가매수신고인이 되었고, 오는 2025년 6월 4일 매각허가결정을 앞두고 있습니다. 매각이 허가되면 30억 원이 넘는 잔금을 납부하거나, 보증금 2,961만 원을 포기해야 하는 선택지를 강요받게 됩니다.
의도하지 않은 고가 낙찰이기에, 매각불허결정만이 현실적인 구제책입니다. 법조문상 근거는? 민사집행법 제121조는 매각허가에 대한 이의신청 사유를 제한적으로 열거하고 있습니다. 그러나 이 사건의 경우, 입찰자의 단순 실수라는 점에서 제1호~제6호는 해당되지 않고, 그나마 적용 가능한 조항은 제7호 "경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때" 정도입니다.
문제는 ‘착오’는 원칙적으로 입찰자 본인의 책임이라는 점입니다. 법원이나 절차 진행에 오류가 있었던 것이 아니기 때문에, 엄격한 조문 해석으로는 매각불허가 받아들여지기 어려워 보입니다. 하지만, 실제 경매절차는 소송절차가 아니기에 실무에서는 법조문을 엄격하게 해석하지 않습니다. 경매참여자의 보호, 경매제도의 공정성과 신뢰 유지 역시 중요한 가치로 인정받고 있기 때문입니다.
실무사례에서의 힌트 – 관념적 부동산의 훼손 실제로 제가 직접 수행했던 한 사건에서도, 법조문을 엄격히 해석한다면 구제가 어려운 상황이 있었습니다. 해당 사건에서 감정평가서상 공용면적이 377㎡로 기재되었으나, 실은 3.77㎡로 전산 착오가 있었던 사안이었습니다.
이 사건에서 본 변호사는 "존재하지 않는 면적을 포함시켜 최저매각금액을 정했다면, 이는 관념상 부동산의 훼손에 해당한다"는 논리를 제시했고, 대법원 판례(2001마2652)까지 원용하여 설득했습니다. 결과적으로 매각허가결정이 취소되어 의뢰인은 막대한 금전 손실을 피할 수 있었습니다.
이 사례는 경매절차에서 법조문을 유연하게 해석할 여지가 있으며, 구체적 사정과 형평성이 결정적 영향을 미칠 수 있음을 보여줍니다. 다시 현재 사건으로 입찰금액의 실수는 법조문을 엄격히 해석한다면 경락인의 책임이고, 실무에서도 일반적으로 같은 태도를 취합니다. 그러나, 그 차이가 의도금액의 10배, 금액상 30억 원 이상에 이르며, 그 결과로 보증금 전액 상실의 위기에 놓인 현실은 무시하기 어렵습니다.
게다가 최저매각가격 대비 1,000%를 넘는 입찰금액에 대해 아무런 주의환기나 시스템적 경고 없이 경매절차가 진행되었다면, 이를 '경매절차의 중대한 잘못'으로 볼 여지도 남아 있습니다. 이는 제121조 제7호를 근거로 한 매각불허 주장의 정당성을 보완하는 실무적 포인트가 될 수 있습니다. 결론 매각허가결정이 내려지기 전까지는 아직 기회가 있습니다.
제121조 및 123조에 따라 매각불허가신청(실무에서는 탄원서의 형식을 취하기도 합니다)을 통해 제123조에 따른 매각불허결정을 받을 수 있습니다. 입찰 실수는 비극적이지만, 반드시 돌이킬 수 없는 일은 아닙니다. 실무의 유연한 접근을 참고해볼 때, 지금 필요한 것은 신속하고 전문적인 법률 검토입니다. “절망보다는 대응”을, 작은 실수가 인생의 파국이 되지 않도록 법의 문을 두드려보시기 바랍니다.
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경기도 수원시 영통구 소재 아파트 경매에 참여한 경락인이 큰 위기에 처했습니다. 당초 3억 3천만 원대(338,459,000원)에 입찰할 생각이었으나, 입찰표 작성 중 ‘0’을 하나 더 기재해 33억 8천만 원(3,384,590,000원)으로 잘못 작성해버린 것입니다.
본인이 의도한 금액의 10배, 말 그대로 단 한 글자의 실수가 부른 참사입니다. 이로 인해 그는 최고가매수신고인이 되었고, 오는 2025년 6월 4일 매각허가결정을 앞두고 있습니다. 매각이 허가되면 30억 원이 넘는 잔금을 납부하거나, 보증금 2,961만 원을 포기해야 하는 선택지를 강요받게 됩니다.
의도하지 않은 고가 낙찰이기에, 매각불허결정만이 현실적인 구제책입니다. 법조문상 근거는? 민사집행법 제121조는 매각허가에 대한 이의신청 사유를 제한적으로 열거하고 있습니다. 그러나 이 사건의 경우, 입찰자의 단순 실수라는 점에서 제1호~제6호는 해당되지 않고, 그나마 적용 가능한 조항은 제7호 "경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때" 정도입니다.
문제는 ‘착오’는 원칙적으로 입찰자 본인의 책임이라는 점입니다. 법원이나 절차 진행에 오류가 있었던 것이 아니기 때문에, 엄격한 조문 해석으로는 매각불허가 받아들여지기 어려워 보입니다. 하지만, 실제 경매절차는 소송절차가 아니기에 실무에서는 법조문을 엄격하게 해석하지 않습니다. 경매참여자의 보호, 경매제도의 공정성과 신뢰 유지 역시 중요한 가치로 인정받고 있기 때문입니다.
실무사례에서의 힌트 – 관념적 부동산의 훼손 실제로 제가 직접 수행했던 한 사건에서도, 법조문을 엄격히 해석한다면 구제가 어려운 상황이 있었습니다. 해당 사건에서 감정평가서상 공용면적이 377㎡로 기재되었으나, 실은 3.77㎡로 전산 착오가 있었던 사안이었습니다.
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이 사례는 경매절차에서 법조문을 유연하게 해석할 여지가 있으며, 구체적 사정과 형평성이 결정적 영향을 미칠 수 있음을 보여줍니다. 다시 현재 사건으로 입찰금액의 실수는 법조문을 엄격히 해석한다면 경락인의 책임이고, 실무에서도 일반적으로 같은 태도를 취합니다. 그러나, 그 차이가 의도금액의 10배, 금액상 30억 원 이상에 이르며, 그 결과로 보증금 전액 상실의 위기에 놓인 현실은 무시하기 어렵습니다.
게다가 최저매각가격 대비 1,000%를 넘는 입찰금액에 대해 아무런 주의환기나 시스템적 경고 없이 경매절차가 진행되었다면, 이를 '경매절차의 중대한 잘못'으로 볼 여지도 남아 있습니다. 이는 제121조 제7호를 근거로 한 매각불허 주장의 정당성을 보완하는 실무적 포인트가 될 수 있습니다. 결론 매각허가결정이 내려지기 전까지는 아직 기회가 있습니다.
제121조 및 123조에 따라 매각불허가신청(실무에서는 탄원서의 형식을 취하기도 합니다)을 통해 제123조에 따른 매각불허결정을 받을 수 있습니다. 입찰 실수는 비극적이지만, 반드시 돌이킬 수 없는 일은 아닙니다. 실무의 유연한 접근을 참고해볼 때, 지금 필요한 것은 신속하고 전문적인 법률 검토입니다. “절망보다는 대응”을, 작은 실수가 인생의 파국이 되지 않도록 법의 문을 두드려보시기 바랍니다.
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