대법원 판결. 공인중개사, 임대차보증금 인수 법률문제 설명 안 해도 된다
 
아파트를 팔았는데 오히려 빚을 떠안게 된 매도인, 그 책임이 공인중개사에게 있을까요?

임대차보증금 인수 문제로 빚어진 수억 원대 분쟁에서 대법원이 내린 판단, 과연 공인중개사는 어디까지 설명해야 할까요?
 

사안의 개요 원고(부동산 매도인)는 법인에게 임대한 아파트를 공인중개사인 피고 1의 중개로 매도하였습니다. 이 과정에서 매수인이 임대차보증금반환채무를 인수하기로 하고 이를 매매대금에서 공제하는 약정(이하 '이 사건 약정')이 이루어졌습니다. 그러나 임차인이 법인인 경우에는 임차인의 동의 없이 임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다는 문제가 발생했습니다. 임차인인 법인은 임대차기간이 종료한 후 매수인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못했고, 결과적으로 원고가 임차인에게 임대차보증금반환채무를 부담하게 되었습니다. 이에 원고는 피고 1이 '임대차보증금반환채무가 매수인에게 면책적으로 인수되지 않는다'는 사정을 설명할 주의의무를 위반했다고 주장하며, 피고 1 및 공인중개사의 공제사업자인 피고 2를 상대로 손해배상을 청구하였습니다. 1, 2심 법원의 판단 원심은 피고 1이 이 사건 임차인의 동의가 없을 경우 매수인이 원고의 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 예상할 수 있었음에도, 이와 같은 채무인수 불가능 상황과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 이 사건 매매계약을 중개함으로써 공인중개사법 제29조 제1항에서 정한 공인중개사로서의 주의의무를 위반한 것으로 판단하였습니다. 따라서 피고들은 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 대법원의 판단 대법원은 원심 판결을 파기·환송하였습니다. 주요 판단 내용은 다음과 같습니다. 부동산중개업의 대상이 되는 중개행위는 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 조력하고 주선하는 사실행위에 불과하고, 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무와는 구별된다. 부동산 매수인이 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 단순한 사실행위가 아닌 법률사무에 해당한다. 공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인하여 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다. ‘중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정’이 없는 한, 채무인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인하여 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수 없다.

이번 대법원 판결은 공인중개사의 업무 범위와 책임의 한계를 명확히 했다는 점에서 큰 의의가 있습니다. 특히 부동산 거래에서 빈번히 발생하는 채무인수 문제에 대해 공인중개사의 설명의무 범위를 제한함으로써, 중개업무의 법적 성격을 재확인하였습니다.

본 변호사는 이번 판결이 전반적으로 타당하다고 생각합니다. 공인중개사에게 법률전문가 수준의 책임을 부과하는 것은 과도한 부담이 될 수 있기 때문입니다. 다만, 거래 당사자들의 권익 보호 측면에서 아쉬운 점은 있습니다. 

특히 '중개 과정에서 그릇된 정보를 전달하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한'이라는 단서 조항에 주목할 필요가 있습니다. 이는 공인중개사가 적극적으로 잘못된 정보를 제공하지 않았다면 책임을 지지 않는다는 의미로 해석될 수 있어, 소비자 보호에 미흡할 수 있습니다. 따라서 본 변호사의 의견으로는,대법원이 '공인중개사가 알고 있거나 통상적인 주의를 기울였다면 알 수 있었던 중요 사항에 대해서는 설명의무가 있다'는 정도의 추가적인 기준을 제시했다면 더 균형 잡힌 판결이 되었을 것이라고 생각합니다.

결론적으로, 이번 판결을 계기로 부동산 거래 당사자들은 보다 신중하게 계약 내용을 검토하고, 필요시 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 바람직할 것입니다. 또한 공인중개사들도 자신의 업무 범위를 명확히 인식하고, 전문성 향상을 위해 지속적으로 노력해야 할 것입니다.