지역주택조합 조합원 자격 미달자의 조합가입계약은 무효인가?

 
지역주택조합 사업은 무주택자 또는 소형주택 소유자에게 주택마련의 기회를 제공하는 중요한 주거복지 수단입니다. 이러한 주택조합의 조합원 자격은 주택법에서 엄격하게 제한하고 있는데, 이를 갖추지 못한 경우 조합가입계약의 효력이 문제됩니다.
 
최근 대법원은 지역주택조합 조합원 자격에 관한 주택법 규정의 법적 성질과 이를 위반한 조합가입계약의 효력에 관한 의미있는 판결을 내렸습니다.
 
조합원 자격 요건을 갖추지 못한 甲이 乙 지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 계약금을 납입한 후, 해당 계약이 원시적 불능으로 무효라고 주장하며 乙을 상대로 납입한 분담금에 대한 부당이득반환을 청구하였습니다.
 
甲은 계약 체결 당시 본인과 배우자 명의로 각 1채씩 주택을 소유하고 있어 주택법상 조합원 자격 요건을 충족하지 못하였습니다.
 
원심은 甲이 조합가입계약 체결 당시 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였고, 이러한 하자를 해소할 수 없다는 이유로 조합가입계약은 원시적 불능으로 무효라고 판단하였습니다.
 
대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하였습니다(2024다249040 판결).
 
"주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항은 지역주택조합의 주택조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주인 자에 한하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다.
 
위와 같은 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 같은 법 시행령의 규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이를 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다.
 
다만 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다."
 
"甲이 조합가입계약을 체결할 당시 본인과 세대원인 배우자 명의로 1채씩 주택을 소유하고 있어 조합원 자격 요건을 충족하지 못하였지만, 추가로 甲과 乙 조합이 통정하여 주택법 제11조 제7항 및 같은 법 시행령 제21조 제1항과 같은 단속규정을 위반하여 조합가입계약을 체결하였다는 사정에 관한 아무런 증거도 제출되지 않았으므로, 조합가입계약 체결 당시 甲이 조합원 자격 요건을 갖추지 못하였다는 사정만으로는 甲과 乙 조합 사이에 체결한 조합가입계약이 당연히 무효라고 볼 수 없다."
 
이번 판결의 핵심은 다음과 같습니다.
 
첫째, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법 규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하므로, 이를 위반한 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
 
둘째, 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 상태에서 체결한 조합가입계약이 무효가 되기 위해서는 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하였다는 추가적인 사정이 필요합니다.
 
이번 판결은 지역주택조합 사업에서 계약의 안정성과 거래의 신뢰를 보호하는 측면에서 타당한 해석이라고 생각합니다. 다만, 당사자가 통정하여 단속규정을 위반한 경우에는 민법 제103조에 따라 무효로 볼 수 있으므로, 조합원 모집 과정에서 자격 요건에 관한 명확한 고지와 확인이 여전히 중요합니다.
 
실무적으로는 지역주택조합은 조합원의 자격을 철저히 확인하는 절차를 마련하고, 조합원은 자격 요건을 숙지할 필요가 있습니다. 또한 자격 없는 조합원이 후에 자신의 무자격을 이유로 계약 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반할 수 있다는 점에서, 이번 판결은 '모순된 행동'에 대한 법적 제한으로서도 의미가 있습니다.